Proprietarii de apartamente și companiile imobiliare angajează brokeri pentru a găsi chiriași pentru apartamentele lor. Chiriașii plătesc de obicei pentru asta cu două luni de chirie. Un proiect de lege avea scopul de a elimina această nemulțumire și de a-i face pe proprietari, ca clienți, să plătească. Dar chiriașii au fost fericiți prea devreme, pentru că guvernul a fost de partea proprietarilor.
Chiriașii plătesc două luni de chirie la taxele de intermediere dacă apelează la serviciile unor intermediari, pentru a-și găsi un apartament nou. La urma urmei, se datorează doar o lună de chirie dacă apartamentul este închiriat pentru maximum trei ani.
Potrivit site-ului kontrast.at, de ani de zile, asociațiile de locatari, Camera Muncii, sindicatele și SPÖ se luptă pentru ca această nedreptate să fie eliminată. Până la urmă, brokerii acționează, în primul rând, pentru clienții lor, proprietarii. Prin urmare, aceștia ar trebui să suporte și costurile pentru brokeri. Pe 23 martie 2022, guvernul austriac a prezentat o lege care, de atunci, a fost lăsată pe masă ca proiect. Această modificare a Legii brokerului este menită să asigure că din 2023, chiriașii vor trebui să plătească un comision brokerului doar dacă au solicitat acestlucru ei înșiși. Cu toate acestea, proiectul de lege înaintat de Ministerul Justiției nu dă (încă) ceea ce promitea, după cum arată o analiză a Asociației Chiriașilor din Austria ( MVÖ).
Din 2023, proprietarii ar trebui să îi plătescă pe brokeri!
Din 2023, așa-numitul „principiu de comandă” pentru comisioanele de intermediere se va aplica chiriașilor din Austria. Aceasta înseamnă că și persoana care angajează un broker îl plătește – în majoritatea cazurilor, acesta este proprietarul. Până acum, de obicei, brokerul putea să încaseze două luni de chirie de la chiriaș sub formă de comision, chiar dacă acesta a fost comandat de proprietar. Pe viitor, chiriașul nu ar trebui să mai plătească comision, dacă nu a însărcinat brokerul să caute un apartament. Ministerul Justiției a prezentat un proiect de lege în martie și se așteaptă ca chiriașii să economisească în jur de 55 de milioane de euro în comisioane de intermediere, în fiecare an.
Exemplul Germania: Interzicerea comisioanelor pentru brokeri!
Scopul declarat al proiectului de lege este, deci, de a contribui la ușurarea situației celor care caută un apartament. Deci, cea mai simplă modalitate ar fi să excludeți, în general, orice pretenție de comision din partea brokerului, îndreptată către chiriași.
În Germania, unde principiul ordonatorului a fost introdus în 2015, există interdicția ca chiriașii săfienevoiți să plătească comisioane brokerilor. Un comision poate fi convenit doar în cazul în care există o excepție: dacă chiriașul a comisionat el însuși o locuință brokerului, în scris, iar brokerul acționează în baza acestui ordin și achiziționează un apartament pentru care se încheie, în ultimă instanță, un contract de închiriere. Brokerul poartă sarcina probei pentru acest proces.
Principiul de comandă în Germania!
Sistemul german funcționează. Potrivit unui studiu comandat de Ministerul Justiției din Berlin, nu există nici o dovadă că costurile de intermediere sunt transferate pe chirie. Numărul de reclame accesibile publicului pentru apartamentele de închiriat a rămas, de asemenea, constant.
Alte efecte: Proprietarii se bazează tot mai mult pe auto-marketing (proporția a crescut de la 29% la 52%). Nu a fost confirmată teama exprimată inițial și în Germania, că calitatea sfaturilor oferite chiriașilor atunci când închiriază un apartament, ar tinde să scadă.
„Satisfacția chiriașilor față de calitatea sfaturilor este și mai mare, atunci când închiriază de către proprietar sau de la chiriașul anterior, decât de la un broker”, se arată în studiu.
Lipsa interdicției comisioanelor – legea are lacune importante!
Experții de la MVÖ au examinat în detaliu proiectul de lege prezent, au constatat unele lacune și au cerut îmbunătățiri- se arată într-un comunicat.
Proiectul de lege al Ministerului Justiției austriac nu prevede o interdicție de comision în care brokerul trebuie să dovedească orice excepție de plată. În schimb, se precizează că brokerul poate conveni asupra unui comision cu chiriașul, dacă acesta din urmă l-a însărcinat ca „prim client” să intermedieze contractul de închiriere.
Sarcina probei că brokerul a fost deja comisionat de proprietar revine celui care îl invocă. În practică, acesta va fi chiriașul, care, cu greu poate face dovada că nu el a comandat inetrmedierea.
Prin urmare, MVÖ solicită ca regulamentul să se bazeze pe principiul de comandă german funcțional (a se vedea caseta informativă): o interdicție clară a comisioanelor pentru brokeri față de chiriaș, cu excepția faptului că brokerul acționează pe baza ordinului scris al chiriașului. Sarcina probei ar trebui să revină agentului imobiliar.
Prea mult spațiu pentru trucuri!
Din păcate, proiectul austriac lasă și mult loc încercărilor de a-l ocoli. Proiectul prevede că brokerul poate cere apoi un comision de la chiriaș, dacă acesta face reclamă la un apartament pentru închiriere, fără acordul proprietarului. Este o practică obișnuită ca brokerii și proprietarii – dacă nu au deja o participație directă sau indirectă în compania celuilalt, să aibă, adesea, o relație strânsă de-a lungul multor ani de cooperare.
Prin urmare, este destul de ușor de imaginat ca proprietarul să aducă în atenția brokerului diverse proprietăți, fără a-i da acordul expres de a face publicitate sau de a aplica în alt mod. Atunci, chiriașul ar fi cel comisionabil. Proprietarul ar putea oferi proprietățile închiriate pe pagina sa de pornire, de exemplu, de unde agentul preia informațiile. Apoi, face reclamă în ziare și încasează și mai multe comisioane, de la chiriași. Chiriașul este obligat să plătească comision numai dacă poate dovedi că proprietarul și brokerul lucrează împreună „cel puțin, într-o oarecare măsură”, după cum explică proiectul. În practică, cu greu va fi posibil ca chiriașul să dovedească acest lucru.
MVÖ solicită îmbunătățiri ale legii!
MVÖ cere ca, în cazul unei cereri de comision din partea brokerului, sarcina probei pentru existența unei excepții de la interdicția de comision să se aplice și brokerului. În plus, toate litigiile dintre chiriași și brokeri cu privire la comision ar trebui să poată fi soluționate în proceduri necontencioase, în temeiul dreptului rezidențial, astfel încât să se creeze acces facil la lege, fără riscul unor costuri judiciare. Dacă actualul proiect de lege nu este revizuit, atunci este îndoielnic dacă va apărea uşurarea dorită pentru cei care caută un apartament.
Industria imobiliară celebrează!
Faptul că nu există o reglementare eficientă și, prin urmare, prietenoasă cu chiriașii pentru plata taxelor de intermediere este, evident, în interesul proprietarilor. În numărul din decembrie 2021 al revistei „Immobilien Magazin”, ei sărbătoresc faptul că ideea principiului de ordonare al guvernului a fost risipit cu succes. Agentul imobiliar Robin Kalandra a fost chiar premiat ca „Șeful anului”, pentru acest lucru.
